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17 de agosto: El día en que los bienes raíces cambian para siempre (y cómo afecta a los compradores y vendedores de viviendas del área de Phoenix)

A medida que nos acercamos al 17 de agosto, el mundo inmobiliario está lleno de anticipación y un poco de ansiedad. Esta fecha marca un momento crucial para agentes, compradores y vendedores, debido a los cambios significativos resultantes del acuerdo de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Vamos a profundizar en qué implican estos cambios, cómo afectarán a la industria y qué significa esto para ti, especialmente en mi área en Phoenix-Scottsdale-Mesa.

Comprendiendo el Acuerdo de la NAR

El acuerdo de la NAR introduce varios ajustes clave diseñados para aumentar la competencia entre agentes y proporcionar más transparencia a los consumidores. Estos son los principales cambios que entrarán en vigor el 17 de agosto:

• Acuerdos Escritos: Los agentes inmobiliarios ahora deben tener acuerdos escritos con los compradores que detallen sus servicios y honorarios antes de mostrar casas.
• No Divulgación de Comisiones: Las plataformas MLS ya no mostrarán ofertas específicas de compensación para los agentes de compradores. Esto significa que los agentes no verán la comisión ofrecida por el agente del vendedor al navegar por los listados de la MLS.

Impacto en los Agentes de Compradores

Para los agentes de compradores, estos cambios traen un nuevo nivel de claridad y responsabilidad. El requisito de acuerdos escritos significa que los agentes deben comunicar claramente su valor y estructura de honorarios desde el principio. Esta transparencia es un paso adelante para construir confianza y asegurar que los compradores entiendan los servicios que están recibiendo.

Además, la eliminación de la divulgación de comisiones en los listados de la MLS cambiará la dinámica de cómo operan los agentes. Los agentes de compradores deberán negociar su compensación directamente con sus clientes, lo que podría llevar a ofertas de servicios más competitivas y personalizadas.

Impacto en los Agentes de Vendedores

Los agentes de vendedores también sentirán los efectos de estos cambios. Sin la capacidad de divulgar públicamente la comisión ofrecida a los agentes de compradores en la MLS, habrá una mayor necesidad de negociación directa. Esto podría llevar a discusiones más estratégicas sobre las estructuras de comisiones y el valor general proporcionado por ambas partes.

Qué Significa Esto para Compradores y Vendedores

El cambio más significativo para los compradores es la necesidad de un acuerdo escrito para ver casas. Este acuerdo detallará los servicios y honorarios del agente, asegurando que los compradores estén completamente informados antes de tomar cualquier compromiso. Si la comisión del agente no se puede negociar en el contrato de compra, los compradores pueden necesitar pagar esta comisión de su bolsillo al cierre de la compraventa.

Este cambio podría llevar a algunos compradores a considerar ir directamente al vendedor, especialmente en los rangos de precios medios a bajos. Sin embargo, en el mercado de gama alta, la necesidad de representación profesional y experiencia probablemente mantendrá intacta la relación tradicional agente-comprador.

Para los vendedores, el proceso permanece relativamente sin cambios, pero habrá un énfasis mayor en negociar comisiones y asegurar que su listado destaque en un mercado competitivo.

Mi Opinión

Como agente inmobiliario con experiencia, creo que estos cambios beneficiarán en última instancia a la industria. Al fomentar la transparencia y la competencia, estamos allanando el camino para un mercado más honesto y eficiente. Aunque puede haber un período de ajuste, los efectos a largo plazo probablemente llevarán a un mejor servicio para los clientes y a un panorama más profesional para los agentes.

Preparándose para el Cambio

Para navegar con éxito estos cambios, es esencial mantenerse informado y ser proactivo. Aquí hay algunos consejos para compradores, vendedores y agentes:

Compradores:

• Prepárate para discutir y firmar un acuerdo escrito con un agente inmobiliario. Entiende los servicios que se ofrecen y los honorarios asociados. Los días de ver una casa sin ningún acuerdo escrito se han ido. Aquí hay algunos ejemplos para compradores con su agente:
  • Ejemplo: Muchas personas viajan al Valle del Sol para eventos como el Waste Management Open, Barrett-Jackson, Fiesta Bowl, etc. Si decides ver casas mientras estás aquí, necesitarás contactar al agente del listado o contratar a un agente inmobiliario y firmar un acuerdo de comprador. Si contactas directamente al agente del vendedor, no necesitarás firmar nada, pero si haces una oferta, no tendrás representación a menos que contrates a un agente, abogado, o el agente del listado te represente como agente dual.
• El agente del comprador no puede recibir más comisión de la que se indica en el acuerdo de comprador. Por ejemplo, si acuerdas pagarle a tu agente 1.5% para que te represente y negocian una comisión de 3% del vendedor, el agente solo recibirá 1.5%. Asegúrate de entender la tasa de comisión que acordaste pagarle a tu agente.
• Asegúrate de preguntar a los agentes que entrevistas sobre su acuerdo de terminación de corredor de compradores. Si, después de algunas visitas, descubres que el agente no es adecuado para ti o no satisface tus necesidades, no deberías quedarte atado al acuerdo. Evita situaciones en las que descubras que el acuerdo te vincula por un año o más, y luego, después de cerrar un trato con un nuevo agente, el agente original busque su comisión. Asegúrate de entender todos los términos antes de firmar cualquier acuerdo.

Vendedores:

• Trabaja con tu agente para desarrollar un listado competitivo y atractivo. Prepárate para negociar comisiones directamente con el agente del comprador antes de que presenten una oferta o a través del contrato de compra. Alternativamente, ofrece una comisión por adelantado, incluso si es solo el 1%, con la oportunidad de negociar más. Aquí hay algunos ejemplos:
  • Vendedor Abierto: “Estoy dispuesto a pagarte (agente de listado) 3% y ofrecer 1% al agente del comprador. También estoy dispuesto a ofrecer más compensación si el agente del comprador lo solicita o presenta una oferta con una comisión más alta. Veamos qué ofertas llegan. Algunos agentes pueden aceptar el 1% y seguir adelante, mientras que otros pueden negociar por más.”
  • Vendedor Negociador: “No quiero comprometerme a ofrecer ninguna compensación al agente del comprador por adelantado. Sin embargo, házles saber que estoy dispuesto a negociar una comisión. Ponlo por escrito y lo tomaremos desde ahí.”
  • Vendedor de Tarifa Fija: “Estoy de acuerdo en una comisión del 3% (o la que acuerden) para vender mi casa. Si crees (agente de listado) que ofrecer una parte de tu comisión al agente del comprador ayudará a vender mi casa más rápido y atraerá más interés, puedes hacerlo. Si me traes una oferta sólida o una por encima del precio de venta, podemos discutir una compensación más alta.”
• El mercado inmobiliario en el área de Phoenix-Scottsdale-Mesa se está desacelerando, el inventario está aumentando, y es mejor ofrecer alguna compensación al agente del comprador. Esto asegura que los agentes no pasen por alto tu listado en favor de propiedades que ofrezcan compensación.
• Prepárate para negociar hasta un 5% de comisión total, ya que el agente podría pagar al agente del comprador de la compensación total. Esto es común en bienes raíces comerciales, donde yo negocio hasta un 6% en contratos de listado porque la comisión a menudo proviene del recorte total o se negocia en la carta de intención. No ofrecer ninguna compensación puede iniciar las negociaciones de manera negativa, especialmente en un mercado en desaceleración donde los compradores tienen la ventaja.

Agentes:

• Comunica claramente tu propuesta de valor a los clientes. Asegúrate de que todos los acuerdos estén por escrito y sean transparentes.
• Sé profesional y trabaja con todos, incluso con aquellos que puedan ser difíciles – los llamamos “imbéciles”.

Al mantenerse informado y adaptarse a estos cambios, todos los involucrados en el proceso inmobiliario pueden navegar con éxito este nuevo panorama.

Conclusión

El 17 de agosto es más que una fecha: es un punto de inflexión para la industria inmobiliaria. Al adoptar estos cambios y centrarse en la transparencia y la competencia, podemos crear un mercado mejor y más eficiente para todos los involucrados. ¡Mantente atento mientras navegamos por este emocionante nuevo capítulo en bienes raíces!

Nuevo Acuerdo de Corredor del Comprador (antes de visitar cualquier propiedad)

Este borrador describe el nuevo Acuerdo de Corredor del Comprador que entrará en vigor el 17 de agosto. Cada comprador deberá firmar este formulario antes de visitar cualquier propiedad.

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Preguntas Frecuentes para Compradores y Vendedores sobre los Cambios de la NAR

Para Compradores:

1. ¿Cuáles son los cambios clave que afectan a los compradores a partir del 17 de agosto?
   • Los compradores necesitarán firmar un acuerdo escrito con su agente inmobiliario que detalle los servicios y honorarios del agente antes de ver cualquier casa. Además, las plataformas MLS ya no mostrarán ofertas específicas de compensación para los agentes de compradores.
2. ¿Qué debe incluir el acuerdo escrito con mi agente?
   • El acuerdo debe detallar claramente los servicios que tu agente proporcionará y los honorarios asociados con esos servicios. Esto asegura transparencia y te ayuda a entender por qué estás pagando.
3. ¿Cómo impactarán estos cambios en mi proceso de compra de vivienda?
   • Necesitarás discutir y acordar los servicios y honorarios del agente desde el principio. Si la comisión de tu agente no se puede negociar en el contrato de compra, es posible que necesites pagar esta comisión de tu bolsillo al cierre de la compraventa.
4. ¿Puedo seguir viendo casas sin contratar a un agente?
   • Sí, puedes contactar al agente del listado directamente para ver casas sin contratar a un agente del comprador. Sin embargo, si decides hacer una oferta, no tendrás representación a menos que contrates a un agente, abogado, o el agente del listado te represente en una capacidad de agencia dual.
5. ¿Qué es la agencia dual y cómo me afecta como comprador?
   • La agencia dual ocurre cuando el mismo agente representa tanto al comprador como al vendedor. Esto puede llevar a conflictos de interés, ya que el agente debe permanecer neutral y no puede defender completamente a ninguna de las partes. Es esencial entender los pros y los contras antes de aceptar la agencia dual.

Para Vendedores:

1. ¿Cuáles son los cambios clave que afectan a los vendedores a partir del 17 de agosto?
   • Las plataformas MLS ya no mostrarán ofertas específicas de compensación para los agentes de compradores. Los vendedores necesitarán negociar comisiones directamente con los agentes de compradores u ofrecer compensación por adelantado.
2. ¿Cómo debo manejar las comisiones con el agente del comprador?
   • Trabaja con tu agente de listado para desarrollar una estrategia de comisión competitiva. Puedes ofrecer una comisión base (por ejemplo, 1%) con la posibilidad de negociar más en función de las ofertas recibidas. Este enfoque ayuda a atraer a los agentes de compradores mientras mantiene las negociaciones flexibles.
3. ¿Por qué es importante ofrecer compensación a los agentes de compradores?
   • Ofrecer compensación asegura que los agentes de compradores no pasen por alto tu listado en favor de propiedades que sí ofrecen compensación. En un mercado en desaceleración, proporcionar una compensación competitiva puede ayudar a atraer más interés hacia tu propiedad. Dependiendo de tu rango de precios, especialmente en el rango bajo a medio, es recomendable ofrecer compensación al agente del comprador porque los compradores en estos rangos típicamente no tienen muchos, o ningún, fondo extra para cubrir gastos adicionales. Ayudarles ofreciendo compensación puede hacer que tu propiedad sea más atractiva tanto para los compradores como para sus agentes.
4. ¿Qué pasa si no quiero comprometerme a una comisión específica por adelantado?
   • Puedes indicar que estás abierto a negociar la comisión del agente del comprador en función de las ofertas recibidas. Este enfoque permite flexibilidad mientras asegura que los agentes sepan que hay compensación disponible.
5. ¿Cómo afecta el cambio del mercado en el área de Phoenix-Scottsdale-Mesa a mi estrategia de listado?
   • Con el mercado desacelerándose y el inventario aumentando, es crucial ofrecer alguna compensación a los agentes de compradores para seguir siendo competitivo. Prepárate para negociar comisiones y asegúrate de que tu listado destaque para atraer compradores en un mercado más desafiante.

Descargo de Responsabilidad

No soy un abogado, sino un agente inmobiliario. Los escenarios y ejemplos proporcionados se basan en mis experiencias y en lo que creo que puede suceder y cómo puede desarrollarse. Todas las comisiones son negociables y cada agente ofrece sus servicios y dirige su negocio de manera diferente. La mayoría de los agentes inmobiliarios en mi área probablemente usarán formularios similares, pero algunos pueden optar por sus propias versiones. Consulta con un profesional legal para obtener asesoramiento legal específico.

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